Para la mayoría de las personas, nuestro hogar es nuestro mayor activo y nuestra posesión más valiosa. Con el fin de comprar una vivienda, hemos pedido prestado más dinero que en cualquier otra circunstancia, y contratado un crédito que durará toda una generación. Y si somos lo bastante desafortunados como para comprarla en el momento equivocado, hay muchas probabilidades de que nos arruine.

Desde los primeros años del siglo XX, la compra de casa propia ha sido una obsesión importante para quienes viven en las economías ricas. En muchas partes del mundo occidental, las personas con vivienda en propiedad han pasado de menos de un cuarto a casi tres cuartos de la población total. Sin embargo, este auge contribuyó a desencadenar la crisis financiera de finales de la última década y la vivienda en propiedad como ideal universal está siendo sometida a un importante examen.

Un activo nada normal y corriente. En términos económicos puros, los bienes inmobiliarios son un tipo de activo. En este sentido, son relativamente fáciles de comprar y vender y poseen un valor que tiende a subir o bajar con el paso del tiempo. Sin embargo, a diferencia de la mayoría de los demás activos, la propiedad inmobiliaria cumple con una función esencial: es el lugar en el que vivimos.

La conjunción de estos dos factores hace que un auge del precio de la vivienda, y la caída que le sigue posteriormente, tenga efectos de un alcance muchísimo mayor que una caída del mercado de valores o un descenso en el precio de otro tipo de activos.

El que los precios de la vivienda crezcan con rapidez contribuye a aumentar la confianza de los consumidores en la economía. Así, la gente por lo general tiende a gastar más y contraer más deudas, pues sabe que el valor de su vivienda se ha incrementado. Ésta no es sólo una cuestión de confianza: a través de los llamados «préstamos con garantía hipotecaria» los propietarios pueden de hecho obtener créditos amparados en el aumento de valor de sus viviendas.

La otra cara de la moneda es que una caída pronunciada de los precios de la vivienda tiene unos efectos sociales en extremo perjudiciales, que difícilmente pueden compararse con los causados por la caída de cualquier otro tipo de activo. Cuando el precio de la vivienda de una familia cae tanto que ésta pasa a valer menos que su hipoteca, la familia queda atrapada en lo que se conoce como un «neto patrimonial negativo». Esto no es un gran problema (aunque sin duda socava la confianza) a menos que los propietarios necesiten vender.

Burbujas y crisis. La gente siempre ha sentido que pocas inversiones son tan fiables como la propiedad inmobiliaria, y hay algo de verdad en ello. Desde 1975, los precios de la vivienda en el Reino Unido han aumentado a una media real anual (esto es, descontando la inflación) de algo menos del 3 por 100. No obstante, el comportamiento de los precios de la vivienda depende de un buen número de factores. En primer lugar, el coste de la tierra en la que la propiedad se encuentra. Si la demanda de tierra aumenta (o la oferta de tierra o vivienda disponible se constriñe), el precio de la vivienda sube. De igual forma, si la oferta de viviendas crece de forma repentina, los precios caen.

Robert Schiller, profesor de economía en la Universidad de Yale y un destacado experto en el problema de la vivienda, también señala que los precios tienden a dispararse en áreas en las que existen mayores restricciones a la construcción y la urbanización. Un ejemplo de ello es lo que ocurrió en California y Florida, donde existen restricciones más rigurosas y los precios se dispararon para luego caer en picado.

«Tienes que estar loco o andar buscando publicidad para lanzarte a predecir qué va a ocurrir con los precios de la vivienda.»

Mervyn King, gobernador del Banco de Inglaterra

A largo plazo, la evolución de los precios de la vivienda es normalmente similar al crecimiento de la economía en general, pues es de esperar que los precios de las casas aumenten al mismo ritmo que lo hace la riqueza de una economía en su conjunto.

Sin embargo, es un hecho que en los últimos cincuenta años los precios de la vivienda han sido propensos a sufrir un buen número de auges y crisis que culminaron en la caída de los precios de la vivienda en 2008, cuando tanto en Estados Unidos como en el Reino Unido descendieron a una velocidad desconocida desde la Gran Depresión. ¿Por qué son los precios de la vivienda tan propensos a semejantes sacudidas?

El aumento de la vivienda en propiedad. La principal razón subyacente para la volatilidad experimentada por los precios de la vivienda es que, tanto en Estados Unidos como el Reino Unido, gobiernos sucesivos han tenido como meta explícita aumentar los niveles de propiedad de la vivienda. Para ello basta mirar el caso del Reino Unido, donde hasta la primera guerra mundial menos de una décima parte de las viviendas eran en propiedad de quien las ocupaba, en comparación con casi un 50 por 100 en Estados Unidos. Esto se debía en parte a que un número muy grande de viviendas era propiedad de los miembros más ricos de la población, que las daban en alquiler, pero también era en parte un fenómeno social. Incluso los hombres jóvenes más ricos preferían alquilar habitaciones (o vivir en pensiones) al trasladarse a Londres que comprar o alquilar sus propias casas.

La situación cambió después de las guerras mundiales, cuando un gobierno tras otro se embarcaron en una política de «hogares para los héroes». Se impusieron controles a los terratenientes y se invirtieron millones de libras en proyectos de construcción de vivienda. Entre tanto, la desigualdad fue reduciéndose, lo que significa que cada vez más y más familias de clase media descubrieron que podían permitirse la compra de una vivienda.

«Yo gané una cantidad tremenda de dinero en el mercado inmobiliario. Prefiero la propiedad inmobiliaria a ir a Wall Street para obtener un 2,8 por 100 de rendimiento. Olvídenlo.»

Ivana Trump

En la década de 1950, la posesión de vivienda en propiedad se convirtió en un objetivo social talismán, junto con la asistencia sanitaria gratuita, la educación universal y un desempleo mínimo. El apogeo se alcanzó con el plan «derecho a comprar» de Margaret Thatcher, que permitió a miles de quienes vivían en viviendas de los ayuntamientos comprar sus hogares.

Todos estos factores contribuyeron a un aumento pronunciado del número de británicos con vivienda propia. Uno tras otro, los gobiernos introdujeron recortes fiscales lucrativos sobre las hipotecas, con el resultado de que la ocupación de viviendas por sus propietarios se disparó hasta alcanzar un máximo histórico del 70 por 100 recientemente.

Un hecho significativo es que, por lo general, los auges y crisis inmobiliarios importantes sólo se desarrollan en países en los que la propiedad de la vivienda está generalizada, de modo que, por ejemplo, países como Alemania o Suiza, donde las personas tienden más a alquilar que a comprar, no han sufrido burbujas de consideración. Sin embargo, esto se debe menos a una arraigada reticencia cultural a la compra de vivienda que a las leyes que hacen que alquilar resulte más atractivo desde un punto de vista financiero.

Peligros económicos. Aunque aumentar los niveles de la propiedad de la vivienda tiene beneficios sociales indudables, la iniciativa no está exenta de problemas económicos. Por ejemplo, anula la denominada mano invisible del capitalismo (véase el capítulo 1). En un mercado que funcione de manera apropiada, cuando los precios aumentan hasta lo que podría considerarse niveles poco razonables las personas dejan de comprar y los precios caen hasta volver a un nivel más sensato. Sin embargo, si los gobiernos ofrecen a los compradores o las compañías que financian sus hipotecas incentivos para comprar (mediante desgravaciones o garantías implícitas de respaldo), las probabilidades de que se forme una burbuja aumentan.

Esto es precisamente lo que ocurrió en los años previos a 2007, cuando los dos gigantes hipotecarios de Estados Unidos, Fannie Mae y Freddie Mac, asumieron riesgos cada vez mayores con sus préstamos. La mayoría de los inversores daba por sentado que si ambos se derrumbaban, el gobierno se encargaría de rescatarlos, y en 2008 se demostró que tenían razón cuando el gobierno se vio obligado a nacionalizarlos. La cuestión, no obstante, sigue siendo si en el futuro las instituciones hipotecarias de Estados Unidos y el Reino Unido tendrán que arreglárselas sin respaldo gubernamental y si esto significará el fin de las burbujas y crisis inmobiliarias.